Cuidados que devemos ter antes de alugar imóveis!

No mercado imobiliário, dependendo da preferência ou da situação financeira de cada família, as pessoas decidem a moradia de formas diferentes. Podemos considerar o tipo de moradia (casa ou apartamento) e a forma de aquisição (compra ou aluguel). Tenho experiência nesses 2 contextos, por isso gostaria de compartilhar um pouco da minha experiência como "inquilina" de imóveis alugados.

Para quem está em dúvida sobre quais riscos podemos correr durante o aluguel de um imóvel, vou apresentar alguns pontos bem importantes, que devem ser levados em consideração antes de assinar um contrato de aluguel. 

Contrato

Ler todo o contrato e verificar se há cláusulas abusivas, que só benificiam o proprietário do imóvel. Um ponto importante é sobre a rescisão do contrato, o valor de multas por atraso, o cálculo do reajuste anual, que são itens que podem afetar o seu bolso. Outro ponto importante é referente aos pagamentos devidos do inquilino e os pagamentos do proprietário. Por exemplo, taxas extras de condomínio devem ser pagas exclusivamente pelo proprietário.

Vistoria 

Essa é uma etapa bem importante e deve ser feita com muita cautela. Para minimizar a chance de ter problemas na entrega do imóvel, é importante que fotos do imóvel sejam feitas, além do descritivo informando todos os pontos de avaria e vícios presentes no imóvel. Há itens que não dá para constatar com fotos, como por exemplo: 

• portas e janelas emperrando;
• descargas com vazamento ou com mau funcionamento;
• torneiras pingando ou frouxas;
• chuveiros elétricos com defeito;
• maçanetas com defeitos ou sem fechamento adequado;
• lâmpadas queimadas;
• pias entupidas;
• gavetas emperrando.

Nesse caso deve-se mostrar ao vistoriador, para que ele inclua no descritivo da vistoria. Sobre os itens que podem ser feitas as fotos, ficar atento aos seguintes itens: 

• riscos ou furos em pisos e azulejos;
• manchas em móveis projetados;
• ferragens dos móveis com ferrugem ou danificadas;
• manchas de tinta no rodapé e rodateto;
• pintura mal feita;
• manchas em pias e granitos;
• estado das portas e janelas;

Multas de rescisão antecipada

Quando o imóvel é devolvido antes do prazo do contrato, o inquilino precisa pagar a multa estipulada no contrato, proporcional ao tempo que falta para completar o contrato. 

De acordo com a Lei do Inquilinato (8245/91):

“Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Por exemplo, se o contrato de aluguel for de 12 meses e o imóvel ficou alugado por apenas 6 meses o valor da multa proporcional será de 50% do valor da multa de rescisão descrita no contrato. 

Ao final do prazo estipulado no contrato de aluguel, caso nenhuma das partes manifeste o interesse em rescindir o contrato, esse contrato ficará com prazo indeterminado. Logo, multas de rescisão não poderão ser aplicadas.

Contrato com prazo indeterminado

Ao final do prazo do contrato, caso o imóvel continue sendo alugado e não haja um novo contrato de renovação, todas as regras descritas no contrato anterior continuam valendo. Logo, é bom ficar atento aos seguintes cuidados que devem ser considerados:

• O proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer momento, dando um prazo de aviso prévio mínimo de 30 dias. Nem sempre esse é um prazo ideal para pesquisar um novo imóvel, fazer a mudança e ainda fazer os reparos como pintura e serviços gerais no imóvel.
• Os reajustes no valor do aluguel podem continuar sendo aplicados.
• A cada início de ano, as taxas de IPTU poderão ser cobrados.
• Quanto mais tempo passar no imóvel, mais desgastes podem ocorrer e maior será o custo de reparo na devolução.

Devolução do imóvel

Para realizar a entrega do imóvel, será feita uma vistoria de saída, onde todos os itens descritos na vistoria de entrada serão verificados. Nessa vistoria, é importante que fotos sejam feitas do imóvel, para que sejam comparadas com as fotos de entrada. Geralmente, o valor do aluguel continua sendo cobrado enquanto houver itens a serem reparados e a vistoria não for aprovada.

Móveis projetados

Quando alugamos imóveis com móveis projetados, esses móveis muitas vezes são ótimos para quem irá morar. No entanto eles têm um alto risco de desgastes por uso, principalmente móveis em áreas molhadas, cuja madeira pode ficar úmida e estufada. As ferragens também são outros itens que se desgastam naturalmente, apresentam defeitos e ferrugens. Todos esses itens podem ser exigidos a troca durante a entrega do imóvel, o que seria um custo elevado.

Manutenção

Sempre que possível, enquanto ainda está morando, faça os reparos que forem necessários. Caso contrário, vai ficar muita coisa no final, o custo será bem maior e você nem vai poder usurfruir dos consertos realizados.

Esses foram os pontos que tiveram mais impacto durante o período que passei alugando imóveis. Se você também tiver experiência no assunto ou dúvidas, não deixe de compartilhar!