Alugando meu primeiro imóvel

Após a mudança comecei meu primeiro desafio em 2018, colocar meu apartamento para alugar. 

Nesse momento, fiquei com muita dúvida sobre qual a melhor maneira de alugar, eu tinha 2 opções:

1. Anunciar e administrar através de uma imobiliária?
2. Anunciar e administrar por conta própria?

Ao  conversar com amigos e pessoas da família, a principal resposta era para seguir a opção 1, pois parecia ser a mais segura, principalmente por ser a minha primeira experiência com aluguel. 

Como funciona a administração por imobiliária?

Isto pode variar em cada imobiliária, mas nas que entrei em contato aqui em João Pessoa-PB, o que me informaram foi o seguinte:

Anúncio: eles anunciam nos principais sites (olx, vivareal e zapimoveis) e também na página local da imobiliária. Eles ficam responsáveis por visitar o imóvel com os interessados, por fazer uma avaliação do valor do imóvel com base no mercado e também por fazer o contrato de locação junto com a vistoria. Por este serviço de contrato é cobrado 50% do valor do primeiro aluguel.

Administração de Imóvel: eles cobram um valor de 10% sobre o valor de cada prestação de aluguel definida no contrato. Se responsabilizam pelo pagamento do condomínio, caso o inquilino não pague. Mas, não se responsabilizam pelo pagamento do aluguel. Neste caso, tem imobiliárias que possuem um serviço advocatício, onde o proprietário teria que arcar com os honorários do advogado, caso entrasse com uma ação na justiça.

Minha experiência:

Entrei em contato com 2 imobiliárias da cidade e deixei o imóvel anunciado por elas durante 15 dias. Na primeira semana perguntei se havia algum interessado, disseram que não. Na segunda semana, disseram que 1 casal tinha visitado, que iria fazer uma proposta, mas que ainda não tinha retorno.

Nessa segunda semana, tomei uma decisão, iria anunciar por conta própria no Olx, mas deixei que as imobiliárias anunciassem em paralelo. O que percebi é que meu telefone não parou de tocar nos primeiros 2 dias. Fiz visitas com 3 casais em 2 dias. Sendo que 1 deles já pediu para fechar negócio no terceiro dia em que estava com o anúncio aberto.

Resumindo, em apenas 2 dias consegui meu futuro inquilino, consegui conversar com o casal, sentir os sonhos deles, valorizaram o imóvel e falaram de suas motivações em morar no meu apartamento. Este contato inicial, eu nunca teria tido se deixasse nas mãos da imobiliária.

Apesar de ter conseguido o casal que tinha achado ideal para meu apartamento, ainda assim fiquei tentada em seguir com a opção 1, de que a imobiliária pudesse administrar a locação, com esperança de diminuir alguns riscos que já tinham me falado.

Ao entregar toda a documentação do imóvel, meu inquilino tinha feito uma proposta de pagar 6 meses de aluguel adiantado e ter um desconto de 10% no montante. Fui bem satisfeita para imobiliária, ver com eles como faria o contrato para atender a este requisito, mas tive uma surpresa. Eles disseram que para eles, o valor do contrato não iria considerar o meu desconto concedido pelos 6 meses, neste caso, a imobiliária ficaria com 10% do valor da mensalidade (independente do meu desconto). Não achei justo isto, já que o principal motivo de administrar pela imobiliária seria para minimizar a chance de atrasar o aluguel, mas isso não iria ocorrer, devido a antecipação. O que você acha?

Exemplo: 

Se o aluguel fosse de R$ 1000,00 e eu concedesse 10% pelo adiantamento dos 6 meses o novo valor seria 6x R$ 900 reais. Mas, a imobiliária iria querer receber 6x  R$ 100 e não 6x R$ 90. Ou seja, 10% do valor do aluguel no contrato.

Resultado:

Considerando este fato, decidi fazer o aluguel por conta própria, ou seja, decidi ir na opção 2. Já que não tive nenhum sucesso em conseguir um inquilino pela imobiliária e nem vi vantagens reais em manter a administração com eles.

Etapas para alugar:

1. Negociação de valores: Confirmar todos os valores de aluguel, condomínio e taxas, para não ter surpresas durante a escrita do contrato e correr o risco do inquilino desistir.
2. Comprovação de renda do inquilino: foi solicitado comprovante de renda do casal e também todos os documentos como RG, CPF, Residência, etc. Este comprovante de renda tem que possuir valor igual ou superior a 3x o valor do aluguel.
3. Fiador: foi solicitado um fiador para o aluguel, que irá se responsabilizar pelo pagamento dos alugueis em atraso ou por qualquer dano no imóvel que não seja reparado pelo inquilino. O fiador precisa ter a renda igual ou superior a 3x o valor do aluguel.
4. Ajustes no imóvel: Fiz algumas melhorias no imóvel, para minimizar o risco de ter surpresas quando o inquilino estiver morando no imóvel. Ex.: troquei corrediças emperradas ou enferrujadas dos móveis projetados e troquei lâmpadas.
5. Contrato: Apresentei uma minuta do contrato por e-mail para o inquilino antes do dia de assinar, para não correr o risco de ele desistir ou ter que imprimir uma nova via e atrasar o processo de locação. O contrato foi assinado e reconhecido firma em cartório tanto do locador, quanto do fiador e também do locatário.
6. Vistoria: No dia da assinatura do contrato, junto com os inquilinos foi feita uma descrição completa de cada cômodo do imóvel, além de fotos. Com esta vistoria vou poder exigir que o imóvel seja entregue nas mesmas condições ao final do contrato de locação.

Obs.: Desde o dia que o inquilino disse que iria querer ficar com o imóvel até o dia da assinatura do contrato foram exatamente 15 dias corridos.